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Schönheitsreparaturklausel im Gewerberaummietvertrag: Unbestimmter Begriff führt zu Unwirksamkeit der gesamten Klausel

Wenn eine Schönheitsreparaturklausel in einem Gewerberaummietvertrag regelt, dass von der bisherigen Ausführungsart nur mit Zustimmung des Vermieters abgewichen werden darf, so ist der Begriff der “Ausführungsart” zu unbestimmt. Die gesamte Klausel ist damit unwirksam. So entschied das Oberlandesgericht Brandenburg (Az. 3 U 132/21).

Hier ging es um die Frage, ob die Schönheitsreparaturklausel in einem Gewerberaummietvertrag wirksam war. Nach der Klausel war der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters berechtigt, “von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen”. Die Vorinstanz hielt die Klausel für unwirksam.

Das Oberlandesgericht bestätigte diese Entscheidung. Die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam. In der Rechtsprechung für Wohnraummietverträge sei geklärt, dass eine Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, gegen das Klarheitsgebot des § 305c Abs. 2 BGB verstoße. Denn der Begriff “Ausführungsart” sei mehrdeutig. Er könne sich auf die Grundausstattung, die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides beziehen. Dies gelte auch dann, wenn das Zustimmungserfordernis nur für erhebliche Abweichungen gelten soll. Bei Geschäftsraummietverträgen gelte nichts anderes. Die Unwirksamkeit der Klausel ergebe sich aus § 307 Abs. 1 BGB. Der Mieter von Geschäftsräumen sei in noch stärkerem Maße als der Wohnungsmieter darauf angewiesen, dass er die Räume nach seinen Bedürfnissen gestalten könne, denn die Ausgestaltung der Räume sei oft Teil des Geschäftskonzepts.